매각물건명세서 보는 방법, 이걸로 쉽게 해결!
안녕하세요. 최독사입니다.
오늘은 경매에서 알아야 할 필수 상식 매각물건 명세서 보는 방법에 대해 알아보겠습니다.
매각물건명세서란 법원이 인정한 공신력 있는 자료입니다.
만약 법원의 실수로 착오에 의한 기재 오류가 있다면,
그것을 신뢰하고 낙찰받은 낙찰자는 매각불허가 신청을 할 수 있습니다.
반드시 명심해야 하는 것은 매각물건명세서는 새로운 권리가 추가되거나 변동 사항이 있으면
수정 보완되어 내용이 달라질 수 있기 때문에 수시로 확인하시는 것이 좋습니다.
사설 경매지만 파악하고 나중에 바뀐 내용으로 인해 손해를 볼 수 있습니다.
입찰당일의 입찰법원에서 pc로 열람이 가능하니, 반드시 확인하고 입찰해야 합니다.
그럼 매각물건 명세서에서 보는 방법에 대해 알아보겠습니다.
경매 사건에 대한 기본 정보를 보여줍니다.
최선 순위 설정은 말소기준 권리입니다.
또 배당요구종기일을 확인하고 임차인이 배당요구 종기일 전에 배당요구를 했는지 확인해야 합니다.
만약 대항력 있는 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않는 경우, 매수인이 인수해야 할 수 있으므로 주의해야 합니다.
위 부분에서는 점유자에 대한 정보를 보여주고 있습니다.점유의 권한 점유할 수 있는 기간, 정보 출처 구분 임대차 기간, 보증금, 차임, 전입신고일자, 확정 일자, 배당요구일까지 점유자에 대한 정보를 알 수 있습니다. 여기서 정보 출처를 자세히 살펴보면 현황조사와 권리신고를 구분되어 있습니다.
현황조사는 경매개시 결정 후 집행관이 직접 현장 조사하고 파악한 내용을 기재하고
권리신고는 경매가 진행되면 채권자와 이해관계인에게 권리신고와 배당요구에 대한 상황을 알리고
임대차를 체결했다면 권리신고를 하여야 합니다.
따라서 권리신고 내역이 없다면 현황조사내역만 기재하게 됩니다.
집행관이 현황 조사 시 점유자를 만나지 못했다면,
폐문 부재로 기재하고 반드시 현장조사를 통해 점유자를 파악해야 합니다.
확인 결과 임차인이 없다면 소유자가 점유하는 것으로 추정하고,
조사된 임차내역이 없으므로 표기됩니다.
이 부분은 인수 관리 및 주의사항을 적어놓았습니다.
1번째 칸은 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로
그 효력이 소멸되지 아니하는 것에 대해 적습니다.
즉 말소기준권리 외에 낙찰자에게 인수되는 권리입니다.
대항력 있는 임차인이나 지상권, 전세권, 가처분 표지 별도 등기 등이 기재됩니다.
2번째 칸은 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요입니다.
토지위에 매각에서 제외되는 법정지상권, 분묘기지권 등이 표시됩니다.
세 번째 비교란은 유치권, 위반 건축물 대지권 미등기, 공유자 우선매수신고, 농지취득 자격 증명 등이 표시됩니다.
이처럼 매각물건 명세서는 법원에서 제공하는 권리분석 자료로
공시하지 않은 내용과 인수 가능한 권리를 알려주는 고마운 역할을 하는 문서입니다.
경매는 싸게 사서 제 가격에 파는 기술입니다.
시세 파악부터 권리 파악까지 모든 것이 쉽지 않습니다.
하지만 하나하나 공부하면서 실행하는 것이 매우 중요합니다.
누구나 부동산으로 부자가 되는 그날까지 응원합니다.
감사합니다.